Zakup nieruchomości inwestycyjnej przez lata był postrzegany jako jeden z najprostszych sposobów lokowania kapitału. Mieszkanie można wynająć, lokal użytkowy oddać przedsiębiorcy w najem, a nieruchomość po kilku latach sprzedać z zyskiem.

Problem zaczyna się wtedy, gdy inwestor patrzy wyłącznie na cenę zakupu i potencjalny wzrost wartości.

Samo kupienie nieruchomości nie oznacza jeszcze, że jest ona dobrą inwestycją.

Dwa mieszkania o podobnej powierzchni mogą przynosić zupełnie inne wyniki finansowe. Jeden lokal może szybko znaleźć najemcę i generować stabilny przychód. Drugi może przez wiele miesięcy wymagać dodatkowych nakładów, a jego wynajem okaże się znacznie trudniejszy.

Podobnie wygląda sytuacja z lokalami użytkowymi. Niska cena zakupu może być atrakcyjna, ale jeżeli nieruchomość znajduje się w miejscu o słabym ruchu, ma niepraktyczny układ albo wymaga kosztownego remontu, pozorna okazja może szybko przestać nią być.

Dlatego przed zakupem warto spojrzeć na nieruchomość jak na przedsiębiorstwo.

Ma generować przychody, ponosić koszty i zapewniać określoną stopę zwrotu.

Cena zakupu to dopiero początek

Jednym z największych błędów początkujących inwestorów jest obliczanie rentowności według prostego wzoru:

czynsz z najmu – rata kredytu = zysk.

W rzeczywistości rachunek jest znacznie bardziej skomplikowany.

Inwestor musi uwzględnić między innymi:

• cenę zakupu,
• koszty transakcyjne,
• remont,
• wyposażenie,
• podatki i opłaty,
• czynsz administracyjny,
• ubezpieczenie,
• koszty zarządzania,
• naprawy,
• okresy bez najemcy,
• koszty finansowania.

Dopiero po uwzględnieniu tych elementów można ocenić, czy nieruchomość rzeczywiście zarabia.

Przykład pozornie atrakcyjnej inwestycji

Załóżmy, że inwestor kupuje mieszkanie za 500 tys. zł.

Zakłada miesięczny czynsz najmu na poziomie 3000 zł.

W prostym ujęciu daje to 36 tys. zł przychodu rocznie.

Inwestor może więc policzyć:

36 000 / 500 000 x 100 = 7,2 proc.

Wygląda bardzo dobrze.

Problem polega na tym, że 500 tys. zł nie jest rzeczywistym kosztem całej inwestycji.

Jeżeli remont kosztuje 30 tys. zł, wyposażenie 15 tys. zł, a pozostałe koszty transakcyjne i przygotowanie lokalu kolejne kilkanaście tysięcy, kapitał zaangażowany w inwestycję może przekroczyć 550 tys. zł.

Do tego dochodzą koszty bieżące i okresy, w których mieszkanie nie generuje pełnego przychodu.

Rzeczywista rentowność będzie więc niższa.

Licz nie przychód, ale dochód

To podstawowa zasada.

Czynsz otrzymywany od najemcy jest przychodem.

Nie jest zyskiem.

Jeżeli mieszkanie przynosi 3000 zł miesięcznie, a właściciel ponosi 700 zł kosztów związanych z utrzymaniem i rezerwą na naprawy, jego rzeczywisty wynik jest zupełnie inny.

Do tego dochodzi ryzyko pustostanu.

Jeżeli mieszkanie przez miesiąc nie ma najemcy, inwestor nie otrzyma 3000 zł, ale część kosztów nadal pozostanie.

Dlatego warto analizować nieruchomość w skali całego roku, a nie tylko na podstawie miesięcznego czynszu.

Rentowność brutto i netto

W analizie inwestycji warto rozróżnić dwa podstawowe pojęcia.

Rentowność brutto pokazuje relację rocznego przychodu z najmu do ceny zakupu.

Rentowność netto uwzględnia dodatkowe koszty związane z utrzymaniem inwestycji.

To właśnie ten drugi wskaźnik jest dla inwestora znacznie bardziej interesujący.

Można mieć nieruchomość o wysokim przychodzie, ale niskiej rentowności netto, jeżeli wymaga dużych nakładów.

Koszt remontu może zmienić całą kalkulację

Szczególnie ważne jest to w przypadku nieruchomości kupowanych poniżej ceny rynkowej.

Inwestor widzi mieszkanie tańsze o 70 tys. zł od podobnych lokali.

Wydaje się, że znalazł okazję.

Po zakupie okazuje się jednak, że trzeba wymienić:

• instalację elektryczną,
• podłogi,
• drzwi,
• łazienkę,
• kuchnię,
• ogrzewanie,
• okna.

Do tego dochodzi robocizna.

Po podsumowaniu może się okazać, że nieruchomość nie jest już tańsza od gotowych mieszkań.

Remont trzeba wycenić przed zakupem

Jeżeli nieruchomość ma być inwestycją, a nie prywatnym projektem remontowym, emocje nie powinny decydować o zakupie.

Przed podpisaniem umowy warto możliwie dokładnie oszacować zakres prac.

W przypadku poważniejszych problemów dobrym rozwiązaniem może być konsultacja z fachowcem.

Koszt takiej oceny jest niewielki w porównaniu z ryzykiem zakupu nieruchomości wymagającej remontu za kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej, niż zakładano.

Lokalizacja nadal jest jednym z najważniejszych czynników

Można zmienić podłogę.

Można wyremontować łazienkę.

Można wymienić okna.

Nie można jednak przenieść nieruchomości.

Dlatego lokalizacja powinna być analizowana jeszcze przed standardem wykończenia.

W przypadku mieszkania na wynajem znaczenie mogą mieć:

• dostęp do komunikacji,
• szkoły i uczelnie,
• miejsca pracy,
• sklepy,
• usługi,
• tereny rekreacyjne,
• bezpieczeństwo,
• dostępność parkingów.

W przypadku lokalu użytkowego znaczenie mogą mieć zupełnie inne czynniki.

Widoczność.

Ruch pieszych.

Dostęp samochodem.

Parking.

Sąsiedztwo innych firm.

Możliwość umieszczenia reklamy.

Układ wejścia.

Nie istnieje więc jedna uniwersalna definicja dobrej lokalizacji.

Najlepsza nieruchomość to nie zawsze ta w najlepszej dzielnicy

To ważne rozróżnienie.

Inwestor może kupić mieszkanie w prestiżowej lokalizacji za bardzo wysoką cenę.

Jeżeli czynsz najmu nie będzie odpowiednio wysoki, stopa zwrotu może być przeciętna.

Tańsza nieruchomość w rozwijającej się części miasta może oferować lepszą relację ceny do możliwego czynszu.

Nie oznacza to, że należy ignorować lokalizację.

Oznacza to, że trzeba patrzeć na nią przez pryzmat modelu inwestycyjnego.

Dla kogo jest dana nieruchomość?

Przed zakupem warto odpowiedzieć na jedno pytanie:

kto będzie chciał to wynająć?

Jeżeli nie znamy odpowiedzi, inwestycja może być ryzykowna.

W przypadku mieszkania może to być:

student,

singiel,

para,

rodzina,

pracownik relokowany do miasta,

specjalista pracujący czasowo.

Każda z tych grup ma inne wymagania.

Student może zwracać uwagę na komunikację i cenę.

Rodzina będzie potrzebowała większej liczby pokoi, szkoły i spokojnego otoczenia.

Specjalista może być gotowy zapłacić więcej za wysoką jakość i dobrą lokalizację.

Nie projektuj mieszkania pod siebie

To częsty błąd inwestorów.

Właściciel urządza mieszkanie zgodnie z własnym gustem.

Wybiera bardzo specyficzne kolory.

Nietypowe meble.

Drogie dekoracje.

Rozwiązania, które podobają się jemu.

Problem w tym, że nieruchomość nie jest przeznaczona do jego zamieszkania.

Ma odpowiadać grupie docelowej.

Dlatego w przypadku mieszkań inwestycyjnych zwykle bardziej opłaca się stawiać na funkcjonalność, trwałość i uniwersalność.

Standard powinien być dopasowany do lokalizacji

Nie ma sensu urządzać każdego mieszkania w najwyższym standardzie.

Jeżeli lokal znajduje się w segmencie ekonomicznym, drogie wyposażenie może nie przełożyć się na odpowiednio wyższy czynsz.

Z drugiej strony zbyt niski standard w atrakcyjnej lokalizacji może ograniczać potencjalny przychód.

Inwestor powinien znaleźć punkt równowagi.

Standard powinien odpowiadać temu, ile rynek jest gotowy zapłacić.

Cena najmu nie może być tylko życzeniem inwestora

To kolejna pułapka.

Właściciel kupuje mieszkanie i zakłada, że wynajmie je za określoną kwotę.

Następnie buduje cały model finansowy na tym założeniu.

Tymczasem rynek może wyglądać inaczej.

Dlatego przed zakupem warto przeanalizować porównywalne oferty.

Nie tylko ceny wystawienia.

Istotne jest również to, jak szybko podobne nieruchomości znajdują najemców.

Jeżeli większość mieszkań w danym standardzie jest dostępna przez wiele tygodni, wysoki czynsz może być trudny do uzyskania.

Pustostan powinien być wpisany w model

Nawet bardzo dobrze zarządzana nieruchomość może czasami pozostawać bez najemcy.

Najemca się wyprowadza.

Trzeba odświeżyć mieszkanie.

Pojawia się problem prawny.

Rynek zwalnia.

Zmienia się lokalizacja.

Inwestor nie powinien zakładać, że przez cały rok otrzyma 12 pełnych czynszów.

Bezpieczniejsza analiza uwzględnia pewien poziom pustostanu.

Koszt zmiany najemcy

Każda zmiana najemcy może oznaczać dodatkowe wydatki.

Sprzątanie.

Odświeżenie ścian.

Naprawy.

Ogłoszenie.

Czas właściciela.

Czas pośrednika.

Drobne wyposażenie.

Dlatego nieruchomość generująca 3000 zł miesięcznie przez cały rok nie jest tym samym co nieruchomość, która generuje 3000 zł przez kilka miesięcy, a później wymaga kosztownego przygotowania do kolejnego najmu.

Zarządzanie nieruchomością też kosztuje

Jeżeli inwestor sam zajmuje się najemcami, może ograniczyć koszty.

Płaci jednak własnym czasem.

Odbiera telefony.

Organizuje naprawy.

Przygotowuje umowy.

Rozwiązuje problemy.

Prowadzi oględziny.

Jeżeli posiada kilka lub kilkanaście nieruchomości, zarządzanie może stać się dodatkową pracą.

Wtedy pojawia się możliwość zlecenia obsługi zewnętrznej firmie.

Koszt zarządzania trzeba uwzględnić w kalkulacji rentowności.

Nie każdy lokal nadaje się do najmu długoterminowego

Niektóre nieruchomości lepiej sprawdzą się w modelu długoterminowym.

Inne mogą mieć potencjał w najmie krótkoterminowym.

Jeszcze inne mogą być przeznaczone dla konkretnej grupy zawodowej.

Wybór modelu powinien zależeć od lokalizacji, regulacji, popytu oraz kosztów obsługi.

Nie warto zakładać, że model, który sprawdza się w jednej nieruchomości, automatycznie będzie dobry dla kolejnej.

Lokal użytkowy to zupełnie inny rodzaj inwestycji

W przypadku lokalu komercyjnego trzeba patrzeć nie tylko na samą nieruchomość, ale również na potencjalny biznes najemcy.

Dla przedsiębiorcy kluczowe może być:

• natężenie ruchu,
• widoczność lokalu,
• możliwość parkowania,
• dostępność komunikacyjna,
• układ pomieszczeń,
• wysokość kosztów eksploatacyjnych,
• możliwość prowadzenia konkretnej działalności.

Lokal znajdujący się przy ruchliwej ulicy może być bardzo atrakcyjny dla gastronomii, ale niekoniecznie dla firmy, która potrzebuje spokojnego biura.

Warto sprawdzić, jakie firmy działają w sąsiedztwie

Otoczenie nieruchomości może wpływać na jej atrakcyjność.

Sąsiedztwo innych przedsiębiorstw może generować ruch.

Niektóre branże wzajemnie się uzupełniają.

Salon kosmetyczny może korzystać z sąsiedztwa fryzjera.

Biuro księgowe może znajdować się w pobliżu innych usług dla przedsiębiorców.

Sklep może korzystać z dużego ruchu generowanego przez inne punkty.

Z drugiej strony pewne rodzaje działalności mogą odstraszać klientów lub ograniczać potencjalnych najemców.

Parking może być ważniejszy niż kilka metrów powierzchni

W przypadku lokali użytkowych przedsiębiorcy często zwracają uwagę na powierzchnię.

Tymczasem brak miejsc parkingowych może być poważnym problemem.

Dotyczy to szczególnie:

• gabinetów,
• salonów,
• sklepów specjalistycznych,
• biur przyjmujących klientów,
• punktów usługowych.

Dlatego inwestor powinien analizować nieruchomość również z perspektywy przyszłego najemcy.

Stan prawny nieruchomości

Nawet atrakcyjna cena nie powinna przesłaniać kwestii formalnych.

Przed zakupem należy dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz dokumentację.

W zależności od sytuacji znaczenie mogą mieć:

• księga wieczysta,
• prawa osób trzecich,
• hipoteki,
• sposób korzystania z nieruchomości,
• przeznaczenie lokalu,
• kwestie związane z udziałami w nieruchomości wspólnej.

Przy większych inwestycjach warto korzystać z profesjonalnej pomocy prawnej.

Koszt konsultacji jest niewielki w porównaniu z potencjalnym problemem dotyczącym nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych.

Plan miejscowy i otoczenie

Inwestor powinien patrzeć również poza granice działki czy budynku.

Dzisiaj okolica może wyglądać atrakcyjnie.

Za kilka lat może powstać nowa droga, zabudowa mieszkaniowa, obiekt handlowy albo inna inwestycja zmieniająca charakter miejsca.

Dlatego warto sprawdzić dostępne informacje dotyczące planowanego zagospodarowania okolicy.

Nieruchomość inwestycyjna nie funkcjonuje w próżni.

Jej wartość zależy również od tego, co dzieje się wokół niej.

Czy warto kupować nieruchomość na kredyt?

Finansowanie kredytem pozwala zwiększyć skalę inwestycji.

Inwestor nie musi angażować całego własnego kapitału.

Jednocześnie pojawia się koszt finansowania oraz ryzyko związane z obsługą zobowiązania.

Dlatego nieruchomość powinna być analizowana nie tylko pod kątem ceny zakupu, ale również źródła finansowania.

Warto sprawdzić, jak inwestycja zachowa się przy mniej korzystnych warunkach.

Dźwignia finansowa zwiększa zarówno możliwości, jak i ryzyko

Załóżmy, że inwestor kupuje nieruchomość za 600 tys. zł.

Część finansuje kapitałem własnym, a część kredytem.

Jeżeli nieruchomość zyskuje na wartości, zwrot na kapitale własnym może być atrakcyjny.

Jeżeli jednak ceny spadają albo nieruchomość przez dłuższy czas nie generuje oczekiwanego przychodu, zobowiązanie kredytowe pozostaje.

Dlatego dźwignia finansowa nie jest darmowym sposobem na zwiększenie zysku.

Jest narzędziem, które wymaga odpowiedniego zarządzania ryzykiem.

Nie zakładaj wzrostu wartości jako pewnika

W kalkulacji inwestycji często pojawia się założenie:

„Nieruchomość za kilka lat będzie warta więcej”.

To możliwe.

Nie jest jednak gwarantowane.

Rynek może przechodzić przez okres wzrostów, stagnacji lub spadków.

Dlatego inwestycja powinna mieć sens również wtedy, gdy wartość nieruchomości przez kilka lat pozostanie podobna.

Jeżeli cały model opiera się wyłącznie na przyszłej sprzedaży drożej, ryzyko jest znacznie większe.

Cash flow jest ważniejszy, niż się wydaje

Inwestor powinien wiedzieć, ile pieniędzy nieruchomość generuje lub pochłania każdego miesiąca.

Jeżeli przychody z najmu wynoszą 4000 zł, a wszystkie koszty związane z nieruchomością i finansowaniem wynoszą 3700 zł, inwestycja generuje niewielką nadwyżkę.

Jeżeli koszty wynoszą 4500 zł, właściciel musi co miesiąc dokładać.

Nie musi to oznaczać złej inwestycji.

Może liczyć na wzrost wartości nieruchomości.

Trzeba jednak świadomie zaakceptować ujemny lub niski cash flow.

Trzy scenariusze zamiast jednej prognozy

Dobry inwestor nie powinien tworzyć tylko jednego wariantu.

Warto przygotować:

Scenariusz optymistyczny

Pełne obłożenie, niewielkie koszty, korzystny poziom czynszu.

Scenariusz bazowy

Realistyczny poziom najmu, normalne koszty i okresowe pustostany.

Scenariusz pesymistyczny

Niższy czynsz, dłuższy pustostan, większe wydatki na naprawy i mniej korzystne finansowanie.

Jeżeli inwestycja wygląda dobrze wyłącznie w wariancie optymistycznym, jest to sygnał ostrzegawczy.

Prosty model analizy nieruchomości

Przed zakupem można stworzyć arkusz zawierający kilkanaście podstawowych danych.

Cena zakupu

Koszty transakcyjne

Koszt remontu

Koszt wyposażenia

Miesięczny czynsz

Roczny przychód

Koszt pustostanu

Koszty administracyjne

Ubezpieczenie

Naprawy i konserwacja

Zarządzanie

Koszt kredytu

Podatek

Wartość nieruchomości po kilku latach

Taki model pozwala szybko porównać kilka ofert.

Przykład porównania dwóch mieszkań

Załóżmy, że inwestor ma do wyboru dwa lokale.

Mieszkanie A

Cena: 450 tys. zł.

Przewidywany czynsz: 2500 zł.

Remont: 10 tys. zł.

Mieszkanie B

Cena: 500 tys. zł.

Przewidywany czynsz: 3200 zł.

Remont: 15 tys. zł.

Na pierwszy rzut oka tańsze mieszkanie wygląda atrakcyjniej.

Po uwzględnieniu potencjalnego przychodu może się jednak okazać, że droższy lokal generuje znacznie lepszą rentowność.

Dlatego porównywanie samych cen zakupu nie ma większego sensu.

Liczy się cena za metr, ale nie tylko

Cena za metr kwadratowy jest przydatnym wskaźnikiem.

Nie powinna jednak być jedynym kryterium.

Dwa mieszkania o tej samej cenie za metr mogą mieć zupełnie różny potencjał.

Jedno może mieć funkcjonalny układ.

Drugie długi korytarz, małą łazienkę i niewygodne pokoje.

W przypadku inwestycji liczy się to, co można z danej powierzchni uzyskać.

Układ mieszkania może wpływać na rentowność

Przykładowo mieszkanie o powierzchni 60 m² może mieć dwa duże pokoje.

Inne 60 m² może mieć trzy mniejsze.

Jeżeli lokalizacja jest popularna wśród studentów lub młodych pracowników, drugi wariant może mieć większy potencjał najmu.

Z kolei rodzina może preferować dwa większe pokoje.

Dlatego układ trzeba analizować razem z grupą docelową.

Liczba pokoi może być ważniejsza niż metraż

W pewnych segmentach rynku najemcy nie kupują metrów.

Kupują funkcjonalność.

Mieszkanie 50 m² z trzema dobrze zaprojektowanymi pokojami może być atrakcyjniejsze dla określonej grupy niż mieszkanie 55 m² z dwoma dużymi pomieszczeniami.

Dlatego inwestor powinien zastanowić się, jak rynek będzie postrzegał nieruchomość po zakończeniu remontu.

Balkon, parking i komórka również mają wartość

Nie wszystkie elementy nieruchomości są widoczne w podstawowym metrażu.

Balkon.

Taras.

Miejsce parkingowe.

Komórka lokatorska.

Winda.

Mogą znacząco wpływać na atrakcyjność mieszkania.

Czasami niewielka różnica w cenie zakupu może być uzasadniona dodatkowymi elementami.

Piętro ma znaczenie

Nie każdy najemca ma takie same preferencje.

Brak windy na wysokim piętrze może ograniczać grupę potencjalnych klientów.

Parter może być atrakcyjny dla części osób, ale inni będą obawiać się mniejszej prywatności.

Najlepiej analizować wszystkie te elementy razem.

Wiek budynku

Nowe mieszkanie nie zawsze będzie lepszą inwestycją.

Starszy budynek może znajdować się w bardzo dobrej lokalizacji i oferować atrakcyjny stosunek ceny do czynszu.

Jednocześnie starsza nieruchomość może wymagać większej liczby napraw.

Dlatego wiek budynku powinien być oceniany razem ze stanem technicznym.

Koszty wspólnoty lub administracji

Wysoki czynsz administracyjny może znacząco wpływać na atrakcyjność inwestycji.

Jeżeli najemca płaci część opłat, nie wszystkie obciążenia właściciela są bezpośrednim kosztem inwestora.

Mimo to trzeba dokładnie rozumieć strukturę opłat.

Szczególnie w starszych budynkach mogą pojawiać się dodatkowe wydatki związane z remontami części wspólnych.

Fundusz remontowy również warto sprawdzić

Jeżeli budynek wymaga dużych inwestycji, właściciele mogą ponosić zwiększone koszty.

Elewacja.

Dach.

Winda.

Instalacje.

Klatka schodowa.

Dla inwestora oznacza to potencjalne dodatkowe obciążenia.

Przed zakupem warto sprawdzić stan techniczny budynku, a nie tylko samego mieszkania.

Nieruchomość inwestycyjna powinna mieć plan B

To jedna z najważniejszych zasad.

Co się stanie, jeśli nieruchomości nie uda się wynająć za zakładane 3000 zł?

Czy można obniżyć czynsz?

Czy można zmienić grupę docelową?

Czy można zmienić układ?

Czy można sprzedać nieruchomość?

Czy można wykorzystać ją w inny sposób?

Im więcej realnych scenariuszy, tym większa odporność inwestycji.

Płynność jest częścią wartości

Nieruchomość może być atrakcyjna, ale jeżeli bardzo trudno ją sprzedać, inwestor ma ograniczone możliwości wyjścia z inwestycji.

Dlatego warto analizować również popyt na rynku wtórnym.

Czy podobne lokale szybko znajdują nabywców?

Czy oferta jest szeroka?

Czy nieruchomość jest typowa, czy bardzo specyficzna?

Im bardziej uniwersalny lokal, tym większa potencjalna grupa kupujących.

Inwestowanie nie polega na znalezieniu idealnej nieruchomości

Idealne okazje zdarzają się rzadko.

Znacznie ważniejsza jest umiejętność odrzucania nieruchomości, które nie spełniają założeń.

Jeżeli cena jest za wysoka – nie kupuj.

Jeżeli remont jest zbyt kosztowny – policz ponownie.

Jeżeli czynsz jest nierealny – zmień model.

Jeżeli lokalizacja nie odpowiada grupie docelowej – szukaj dalej.

Najlepszym przyjacielem inwestora jest czas.

Nie trzeba kupować pierwszej nieruchomości, która wygląda interesująco.

Sygnały ostrzegawcze przed zakupem

Warto zachować szczególną ostrożność, gdy:

• sprzedający mocno naciska na szybką decyzję,
• prognozowany czynsz jest znacznie wyższy niż w podobnych lokalach,
• nieruchomość wymaga kosztownego remontu, którego zakres jest niejasny,
• dokumentacja jest niepełna,
• lokal ma nietypowy układ,
• w okolicy jest dużo podobnych pustych nieruchomości,
• inwestycja opłaca się tylko przy bardzo wysokim wzroście wartości,
• kalkulacja nie uwzględnia pustostanów,
• inwestor nie posiada rezerwy finansowej.

Pojedynczy sygnał nie musi oznaczać rezygnacji.

Kilka jednocześnie powinno jednak skłonić do bardzo dokładnej analizy.

Najczęstszy błąd – zakochanie się w nieruchomości

Inwestor ogląda piękne mieszkanie.

Podoba mu się lokalizacja.

Wyobraża sobie przyszłych najemców.

Zaczyna myśleć o aranżacji.

W tym momencie łatwo przestać być analitykiem, a stać się kupującym.

Tymczasem inwestycja powinna być oceniana przede wszystkim przez liczby.

Jeżeli liczby się nie zgadzają, ładna kuchnia nie zmieni sytuacji.

Nie kupuj nieruchomości tylko dlatego, że „zawsze drożeje”

Rynek nieruchomości nie jest prostą linią wzrostową.

Występują okresy dużego popytu.

Pojawiają się okresy stagnacji.

Zmieniają się koszty kredytów.

Zmieniają się preferencje nabywców.

Zmieniają się regulacje.

Dlatego inwestor powinien mieć model, który nie zakłada automatycznego wzrostu cen.

Wartość nieruchomości a wartość inwestycji

To dwa różne pojęcia.

Nieruchomość może być droga i jednocześnie słabą inwestycją.

Może też być stosunkowo tania i generować atrakcyjny dochód.

Dla inwestora najważniejsza jest relacja pomiędzy:

kapitałem zaangażowanym

a

wartością, którą inwestycja generuje w czasie.

Jak podejść do zakupu profesjonalnie?

Można zastosować prosty proces.

Etap 1 – określ cel

Czy chodzi o regularny dochód, wzrost wartości, ochronę kapitału czy połączenie kilku celów?

Etap 2 – określ budżet

Ile kapitału własnego możesz przeznaczyć?

Jaki poziom zadłużenia jest akceptowalny?

Etap 3 – wybierz segment

Mieszkanie, lokal użytkowy, nieruchomość na wynajem długoterminowy czy inny model?

Etap 4 – wybierz grupę docelową

Kto będzie najemcą?

Etap 5 – analizuj lokalizacje

Porównaj ceny, czynsze, dostępność i konkurencję.

Etap 6 – policz koszty

Nie tylko cenę zakupu.

Etap 7 – przygotuj scenariusze

Optymistyczny, bazowy i pesymistyczny.

Etap 8 – sprawdź dokumentację

Dopiero po pozytywnej analizie finansowej i prawnej można podejmować decyzję.

Kalkulator inwestora powinien być bezlitosny

Jeżeli nieruchomość jest atrakcyjna emocjonalnie, ale nie spełnia założeń finansowych, należy ją odrzucić.

To trudne, szczególnie gdy inwestor poświęcił dużo czasu na oglądanie lokalu.

Ale czas poświęcony na analizę nie powinien być powodem do dokonania złego zakupu.

Czasami najlepszą decyzją inwestycyjną jest brak transakcji.

Co powinno znaleźć się w analizie?

Przed zakupem warto mieć przynajmniej:

cenę zakupu,

całkowity koszt wejścia,

przewidywany czynsz,

realistyczny poziom pustostanu,

koszty stałe,

koszty remontów,

koszt finansowania,

przewidywany cash flow,

wartość nieruchomości w różnych scenariuszach,

plan wyjścia z inwestycji.

Jeżeli któregoś z tych elementów nie da się oszacować, warto wiedzieć dlaczego.

Inwestycja powinna być odporna na gorszy rok

Dobry model nie zakłada, że wszystko będzie działać idealnie.

Najemca może się spóźnić z płatnością.

Może pojawić się awaria.

Mieszkanie może stać puste.

Koszt remontu może wzrosnąć.

Cena sprzedaży może być niższa od oczekiwanej.

Jeżeli inwestor ma rezerwę i odpowiednio policzoną inwestycję, pojedynczy problem nie musi być katastrofą.

Rezerwa finansowa jest równie ważna jak stopa zwrotu

Inwestor może mieć bardzo atrakcyjną rentowność na papierze.

Jeżeli jednak nie posiada środków na nieprzewidziane wydatki, jedna większa awaria może zachwiać całą inwestycją.

Dlatego warto utrzymywać odpowiednią rezerwę.

Jej wysokość zależy od rodzaju nieruchomości, poziomu zadłużenia i sytuacji inwestora.

Nie należy jednak zakładać, że nieruchomość zawsze będzie generować wyłącznie dodatnie przepływy.

Dobra inwestycja nie musi być spektakularna

To ważna lekcja.

Nieruchomość, która każdego miesiąca generuje umiarkowany, ale stabilny wynik, może być lepszą inwestycją niż lokal, który obiecuje bardzo wysoką stopę zwrotu, ale wiąże się z dużym ryzykiem.

W biznesie stabilność często ma większą wartość niż efektowna prognoza.

Warto myśleć jak przedsiębiorca

Nieruchomość inwestycyjna powinna mieć:

model biznesowy,

klienta,

przychód,

koszty,

ryzyka,

kapitał początkowy,

plan rozwoju,

plan wyjścia.

Takie podejście znacząco zmienia sposób oceniania ofert.

Przestajemy pytać:

„Czy to mieszkanie mi się podoba?”

Zaczynamy pytać:

„Czy ten aktyw może generować wartość przy akceptowalnym poziomie ryzyka?”

Ostateczna decyzja powinna wynikać z kilku elementów

Nie istnieje jeden wskaźnik, który odpowie na pytanie, czy warto kupić nieruchomość.

Trzeba połączyć:

lokalizację,

cenę,

standard,

potencjalny czynsz,

koszty,

popyt,

finansowanie,

ryzyko,

płynność,

perspektywy okolicy.

Dopiero całość daje obraz inwestycji.

Nieruchomość nie jest inwestycją tylko dlatego, że jest nieruchomością

To podstawowa zasada, o której warto pamiętać.

Mieszkanie może być dobrą inwestycją.

Może też być drogim aktywem generującym niewielki dochód.

Lokal użytkowy może przynosić atrakcyjny czynsz.

Może też przez długi czas stać pusty.

Dlatego sama nieruchomość nie gwarantuje wyniku.

Wynik zależy od ceny zakupu, sposobu wykorzystania, kosztów, finansowania i jakości zarządzania.

Najważniejsze jest liczenie całej inwestycji

Nie wystarczy sprawdzić ceny ofertowej.

Trzeba policzyć wszystko, co wydarzy się od momentu zakupu do chwili, gdy nieruchomość zacznie generować stabilny dochód.

Zakup.

Podatki i opłaty.

Remont.

Wyposażenie.

Finansowanie.

Najem.

Pustostany.

Naprawy.

Zarządzanie.

Sprzedaż.

Dopiero wtedy można odpowiedzieć na pytanie, czy dana nieruchomość jest opłacalna.

Najlepszą przewagą inwestora jest chłodna kalkulacja

Rynek nieruchomości jest pełen ofert, które na pierwszy rzut oka wyglądają atrakcyjnie.

Nie każda z nich zasługuje jednak na kapitał.

Inwestor, który potrafi odrzucić nierentowną transakcję, może w długim terminie osiągnąć lepsze wyniki niż osoba kupująca każdą nieruchomość tylko dlatego, że obawia się utraty „okazji”.

Dobra inwestycja nie musi być idealna.

Powinna natomiast mieć sens finansowy nawet wtedy, gdy rzeczywistość okaże się nieco gorsza od założeń.

Artykuł przygotowano we współpracy z redakcją portalu BizQueen